第十一章 建设工程优先受偿权与以工程抵债的材料商等权力人过户权利的顺位问题

孙巍  北京市中伦律师事务所合伙人律师

吴凡  北京市中伦律师事务所律师

舒曼  北京市金杜律师事务所律师助理

在实践中，房地产开发商由于自身的资金链出现断裂，有时会采用以工程（房屋）抵债。而当开发商将工程抵债给材料商、银行等权利人后，承包人的建设工程价款优先受偿权是否会受到影响，其与材料商等权利人的过户权利的顺位如何确定，本文将进行调研讨论。

【基本观点】

我们在《建设工程价款优先受偿权与无过错房屋买受人过户权利的顺位问题调研报告》中已经指出，建设工程价款优先受偿权在性质上属于特殊的担保物权（此处不再赘述），而这也是本调研报告展开的前提条件。而材料商等权利人要求开发商将工程进行过户的权利，属于债权请求权。

在我国当前物债二分的权利体系架构下，普遍认为在同一标的物上，既存在物权又存在债权的，物权应当优先于债权。鉴于承包人优先权属于物权，而材料商的过户登记请求权属于债权，故建设工程价款优先受偿权应当优先于材料商的过户登记请求权。

【观点解读】

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，以下简称《批复》）第1条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述两条的规定可以看出，除了支付了购买商品房全部或大部分款项的消费者的债权可以对抗建设工程价款优先受偿权之外，其他的债权甚至抵押权都要让位于承包人优先权的行使。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

《重庆市高级人民法院关于审理和执行涉及“四久工程”纠纷案件若干问题的意见》（渝高法〔2003〕179号）第18条规定：“已执案件的处理为了实现对‘四久工程’的整体处置，对已经由人民法院裁定以物抵债的房屋，经当事人申请，人民法院应将其纳入统一执行。其受偿金额按照司法评估机构确认的以物抵债的房屋在整个‘四久工程’中的价值比例计算。在该房屋没有其他优先受偿权的情况下，其受偿顺序为第一顺序。”第21条规定：“受偿顺序同一标的上设有多个债权的，按以下顺序依法清偿：（一）‘四久工程’被拆迁安置人债权；（二）已交纳全部或大部分购房款并用于居住的购房消费者债权；（三）享有优先受偿权的建设工程款；（四）设定抵押的债权；（五）普通债权。”

《江苏省高级人民法院民二庭宏观经济形势变化下的商事司法问题研究》中也指出：“……且建设工程施工合同也没有赋予承包人的留置权。为保护承包人的合法权益，在发包人无力支付工程款时，根据最高人民法院相关批复的意见，建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

从以上司法解释、法院观点中可以看出，建设工程价款优先受偿权的效力排序是在抵押权、普通债权之前、交付了全部或大部分购房款的消费者权利之后的。由于材料商等权利人不是购买房屋的消费者，法律、司法解释也没有对其作出特殊规定，因此材料商等抵债权利人的过户请求权应当属于普通债权，不能适用对消费者的特殊保护规定，而应后于承包人优先权行使。

【典型案例11.1】

徐筱平诉衢州市健立石油制品有限公司

破产债权确认纠纷案

在徐筱平诉衢州市健立石油制品有限公司破产债权确认纠纷案中，虽不涉及债权人与承包人之间的纠纷，但法院在判决中认为，以房抵债如果并非以生活消费为目的，不能适用《批复》的相关规定享有优先受偿权。法院指出：“……其第二条将交付购买商品房的全部或者大部分款项的购房户认定为消费者，保护的是购房者的居住权和生存权。消费者是为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的社会成员，本案中原某即使在案外人顾小峰抵押权登记前形成房屋买卖合同，但这种以房抵债显然并非‘为生活消费需要购买房屋’，不符合上述‘消费者’的定义，故不能适用法释〔2002〕16号享有购房款优先受偿权。”由此可以推知，以房抵债的材料商对于房屋的权利，包括过户登记请求权、对房屋变卖后价款的受偿权，都应当后于承包人的优先受偿权行使。

【典型案例11.2】

六安市远方建设工程有限公司执行异议案

而在六安市远方建设工程有限公司执行异议一案中，承包人应当享有优先受偿权的工程中的部分房屋被法院此前的生效判决以“以房抵债”的形式判决给了他人并执行，承包人提出异议，认为自己对该房屋享有优先受偿权。最终法院裁定对于尚未付清工程价款的房屋，承包人的异议成立。参见安徽省六安市中级人民法院（2015）六执异字第00006号执行裁定书。

【典型案例11.3】

徐州市六建公司诉东北商场有限公司

建设工程施工合同再审案

在徐州市第六建筑安装工程公司诉松原市东北商场有限责任公司第三人安宪福之间建设工程施工合同纠纷再审一案中，案涉工程东北商场新营业楼的地上三层均被东北商场用“以房抵债”方式抵偿给了贷款人。鉴于东北商场拖欠工程款，承包人徐州六建提出对该部分被“以房抵债”的房产仍然享有优先受偿权。法院最终判决确认了徐州六建享有建设工程价款优先受偿权的范围即其所主张的营业楼地上三层，如东北商场没有按判决要求支付工程款的，徐州六建有权利就营业楼的地上三层行使优先受偿权。

【实务中应注意的问题】

基于现行法律规定并结合司法实践情况，可以得出承包人的建设工程价款优先受偿权应当优先于以工程抵债的权利人的过户权利的结论。

从建设工程价款优先受偿权的制度价值出发，该权利的设置背景是社会上开发商长期拖欠承包人工程款的现实。由于承包人的工程价款不仅仅涉及承包人的利益，往往还牵涉大量劳动者尤其是农民工的报酬。劳动报酬无法得到实现的，很可能引发社会问题。正是为了维护相对于开发商而言居于弱势的承包人之债权的实现，也是为了维护劳动者的报酬权，进而实现社会公平，促进社会稳定，因此才将承包人的工程价款债权以设定法定优先权的方式加以特殊保护，突破债权的平等性，使承包人的工程价款得到第一顺位的实现。这也是优先权这一权利类型在罗马法上最初出现时的目的——保护特种债权，保护弱势债权人。

承包人的优先权本应当优先于所有一般债权，但基于现实的考虑，仅对一类人的权利加以特殊考虑，那就是购房消费者。因为实践当中，消费者购买商品房往往是为了满足其生活所需。如将已付大部分价款的消费者所预购的房屋也视作承包人优先受偿权的权利客体，对消费者而言有失公平。因此，最高院以《批复》的形式对满足条件的购房者加以特殊保护。这是基于购房者的生存权利是基本权利，应当优先于承包人的经营权的角度来考虑的。

而以工程抵债的材料商的债权，并不涉及生存权利等特殊利益的考量，也就没有对其加以特别保护的必要。因此，对于以工程抵债的材料商的过户请求权，应当视作普通债权，在行使时要让位于承包人的建设工程价款优先受偿权。