开发项目合作方

一、基本解读

开发项目合作方是指在由多方共同投资开发的建设项目中,不直接与承包人签订合同,但通过提供土地、资金或是负责项目立项等方式,参与到合作开发中的发包人之外的投资人。建设工程项目由于建设周期长、资金需求大,存在多家单位联合投资的情形,根据其投资模式的不同,名义发包人也有不同的类型。其中一种最常见的类型为:工程由合作各方共同投资,但由多个合作方中的一方出面与承包人订立建设工程施工合同,负责工程建设的日常事务,其余各方或是提供土地、资金,或是负责项目立项,不与承包人直接发生关系。实践中主要有房地产联建、组建项目开发公司、整体产权转移等模式。

(1)房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方公司与提供土地的一方公司合作进行房地产开发,双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权,并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。一般适用于提供土地方与房地产开发公司之间。

(2)组建项目开发公司是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。这种情形下,房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东。

(3)整体产权转移是指已经获得立项批准的房地产开发项目,在项目公司股东、合作开发的收益人之间,或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。

二、开发项目合作方是否可以作为优先受偿权的行使对象

当出现项目合作开发的情形下,关于谁是真正的发包人、承包人有权向谁主张优先受偿权,目前有两种完全相反的观点:第一种观点认为签约的合作一方是发包人,合作其他方无须支付工程款。第二种观点认为合作各方是发包人,均应支付工程款。故开发项目合作方是否作为承包人优先受偿权行使对象同样存在两种不同的观点:

(一)开发项目合作方不应作为承包人优先受偿权的行使对象

这种观点认为,建设工程施工合同签约的合作一方是发包人,项目开发合作其他方无须支付工程款。理由是根据合同相对性原则,明确权利义务关系的合同的效力只及于合同双方当事人,即承包人和发包人。对合同外当事人即合作其他方不产生约束力,因此只应将该方作为发包人,不应该将合作其他方作为发包人。该观点的主要法律依据为:《合同法》第269条规定:“建设工程合同是承包人进行工程建设,发包人支付价款的合同。”《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”承包人要求发包人以外的项目合作方承担付款责任,没有法律法规依据。

(二)开发项目合作方可以作为承包人优先受偿权的行使对象

另一种观点是合作各方均是发包人,都应承担支付工程款的义务。理由有三:一是基于代理关系,工程合作开发虽由其中一方出面订立合同,但应视为合作开发各方将建设事项委托该方行使,承包人也正是基于这种认识才未与合作开发各方签约;二是基于不当得利,在发包人与建设单位分离的情况下,发包人不完全拥有建筑物,合作其他方取得建筑物权利属不当得利;三是基于公平原则,如果仅强调合同相对性原则,合作其他方可能让发包人名义上只分得较低建筑物权利分配比例,承包人会因发包人未取得建筑物权利而无法实现债权。该观点的主要法律依据为《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定:“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”《城市房地产管理法》第28条规定:依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。其他非发包人对项目风险存在一定的预期,故应当承担相应的责任。