工程质量保修期限

一、基本解读
工程质量保修期限是指工程竣工验收合格后承包人对建设工程承担质量瑕疵保修责任的期限。我国法律对在正常使用条件下建设工程主要部位的最低保修期限进行了规定。
《建筑法》规定,建设工程实行质量保修制度,确立了工程质量保修为一项基本法律制度。基于《建筑法》的规定,国务院出台的《建设工程质量管理条例》第40条对建设工程主要部位的保修期进行了明确的规定:“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。”

二、建设工程主要部位的保修期限由法律明确规定,低于最低保修期限的约定一般被认定无效
《建设工程质量管理条例》第40条规定的最低保修期在司法实务中被认定为强制性规定。北京高院《解答》第31条规定,建设工程施工合同中约定正常使用条件下工程的保修期限低于法律、行政法规规定的最低期限的,该约定无效。除此之外,江苏高院《意见》、浙江高院《解答》、四川高院《解答》均有类似规定。
司法实践中也存在极个别情况下保修期限低于法律、行政法规最低期限被认定有效的情形。如安徽高院(2015)皖民四终字第00594号认为,双方合同约定防水工程保修期为3年有效,并以该约定作为认定保修期限届满的依据。

三、建设工程施工合同无效不影响保修责任,承包人仍应履行保修义务
保修期限是法律强制性规定,施工合同无效不影响保修责任。实践中合同无效的情形相对普遍,且较多是承包人转包、违法分包或借用资质等原因所致。若因承包人原因致使合同无效,却无须承担保修责任,会使承包人因违法行为获利,显然不符合正确的价值导向。北京高院《解答》、江苏高院《指南》、安徽高院《意见》、浙江高院《解答》均明确合同无效不影响保修责任。
关于施工合同无效情形下保修期限的认定问题,在北京高院《解答》、江苏高院《指南》中,合同无效后保修期限以法律规定或行政法规规定来认定,而浙江高院《解答》则结合承包人的承诺(出具的质量保修书)和法律法规规定进行认定。
河南高院(2014)豫法民一初字第4-3号认为,双方签订的三份《建设工程施工合同》虽为无效,但涉案工程已经验收合格,法院参照《建设工程质量管理条例》第40条关于“建设工程最低保修期限以及建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算”的规定以及双方签订的《建设工程施工合同》关于质量保修期的约定,认可保修期约定内容及质保金返还期限。湖北高院(2018)鄂民终369号、山东高院(2015)鲁民申字第1234号亦有类似意见。

四、发包人未经竣工验收擅自使用建设工程的,不免除承包人的保修责任
发包人未经竣工验收或验收未通过擅自使用工程的视为工程已经竣工验收,自工程转移占有之日起计算工程保修期限,不免除工程保修责任。发包人擅自使用建设工程,是对验收权利的放弃,后续发包人无权以工程质量问题追究承包人的违约责任;但承包人的保修责任,不因发包人擅自使用建设工程而豁免。
江苏高院《纪要》第7条规定,发包人未经竣工验收使用建设工程后,根据有关法律、法规和规章要求承包人承担保修责任的,应予支持。河北高院《指南》持相同意见。详见【6.47　未经竣工验收擅自使用】。

五、未竣工验收工程的保修期起算点
《建设工程质量管理条例》第40条规定,建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算,实践中也会出现工程未验收合格发包人擅自使用或者拖延验收的情形。
《建设工程司法解释》第14条规定,承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。因此,工程竣工日期除常规的竣工验收合格日之外,增加了两种情形以规制发包人的拖延验收和擅自使用,该两项情形应当同样适用于保修期的起算。

六、工程质量保修期限与缺陷责任期的比较
缺陷责任期是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务且发包人预留质量保证金(已缴纳履约保证金的除外)的期限。根据《建设工程质量保证金管理办法》(建质〔2017〕138号)的规定,缺陷责任期一般为1年,最长不超过2年,由发承包双方在合同中约定。对于质量保修期限,发承包双方也可以在合同中约定,但法律、行政法规规定了最低保修期限,低于最低保修期限的约定一般无效。详见【6.28　缺陷责任期】。