工程保修

一、基本解读

工程保修即建设工程质量保修,是指建设工程竣工验收合格后在一定的期限内,承包人对工程质量缺陷或质量瑕疵承担修复责任的制度。《建筑法》第62条明确规定了建设工程实行质量保修制度。

《建设工程质量管理条例》第39条规定:“建设工程实行质量保修制度。 建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”该条例的第40条对具体的保修范围和保修期限作出了明确规定。此外,《合同法》《房屋建筑工程质量保修办法》等也对建设工程质量保修问题作出了具体规定。《2017版施工合同示范文本》对施工单位的建设工程质量保修责任也作了具体约定,并将《工程质量保修书》作为附件之一。

工程保修相关事项一般采用由承包人与发包人在工程竣工验收前共同签署工程质量保修书的方式进行明确。工程质量保修书是发承包双方对工程质量保修范围、保修期限、保修责任等进行约定的协议,是建设工程施工合同约定的双方权利义务的延续,是承包人对竣工验收的建设工程承担保修责任的法律文件。工程质量保修书的格式在示范文本中有相应的示范。《1999版施工合同示范文本》附件3为《工程质量保修书》,但次年原建设部和原国家工商行政管理总局发布《房屋建筑工程质量保修书(示范文本)》(建建〔2000〕第185号),对其进行修订,修订后的《工程质量保修书》更名为《房屋建筑工程质量保修书》,共有5条,分别为工程质量保修范围和内容、质量保修期、质量保修责任、保修费用和其他。《2017版施工合同示范文本》附件3的《工程质量保修书》共有6条,增加了缺陷责任期一条。但无论格式如何变化,工程质量保修的范围、保修期限、保修责任都是必不可少的内容。详见【6.52　工程质量保修书】。

二、工程保修的范围、期限和责任

(一)工程保修的范围和期限

1.法律法规规定了工程保修的范围和期限。《建筑法》第62条第2款规定:“建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”《建设工程质量管理条例》第40条规定:“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。”

2.合同约定与法律法规规定不一致的处理。(1)若发承包双方未约定保修范围或保修期限的,应当按照法律、法规规定执行;(2)若发承包双方约定的保修范围少于法律、法规规定或约定的保修期限低于法律、法规规定的最低保修期限的,该约定无效,应当按照法律法规规定执行;(3)若发承包双方约定的保修范围多于法律、法规规定或约定的保修期限高于法律、法规规定的最低保修期限的,应当按照双方约定执行。

(二)工程保修责任

《建设工程质量管理条例》第41条规定:“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”承包人在保修责任的承担形式上主要包括自行维修和承担修复费用两种。

1.自行维修。自行维修是承包人承担保修责任的主要形式,也是保修期限内出现工程质量缺陷后发包人应当首先选择的救济途径。《房屋建筑工程质量保修办法》第9条规定:“房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后,应当到现场核查情况,在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故,施工单位接到保修通知后,应当立即到达现场抢修。”有部分观点认为,若施工合同因承包人不具备施工资质而无效的,则其对质量缺陷不具备修复能力,应当选择其他途径。江苏高院《指南》第5条第8项规定:“……若施工合同是由于承包人没有相应的资质而被确认无效的,则不能由承包人自己来承担质量瑕疵的维修义务。可由承包人自行委托具有相应资质的施工队伍,来替代承包人承担质量瑕疵的维修义务,也可以由发包人自行维修,修复的费用由承包人承担。”详见【2.42　无效合同的保修责任】。需要注意的是,由原承包人维修既是其义务、也是其权利,发包人一般不能在具有相应资质的承包人拒绝维修之前直接委托其他人员进场维修。

2.承担修复费用。发包人通知承包人对质量缺陷进行修复,承包人拒绝修复、在合理期限内不能修复或发包人有正当理由拒绝承包人修复,发包人另行委托他人修复的,承包人应承担合理的修复费用。《房屋建筑工程质量保修办法》第12条规定:“施工单位不按工程质量保修书约定保修的,建设单位可以另行委托其他单位保修,由原施工单位承担相应责任。”发包人拒绝承包人修复的正当理由,除前述承包人无施工资质外,还包括多次修复不能解决质量缺陷双方失去合作信任的情形。如《最高人民法院公报》2014年第8期(总第214期)中收录的江苏南通二建集团有限公司与吴江恒森房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案,认为在双方当事人已失去合作信任基础的情况下,为解决双方矛盾,人民法院可以判决由发包人自行委托第三方参照修复设计方案对工程质量缺陷进行整改,所需费用由承包人承担。

发包人未通知承包人或无正当理由拒绝由承包人修复,并另行委托他人修复的,承包人承担的修复费用以由其自行修复所需的合理费用为限,另行委托他人修复增加的费用不应由承包人修复。北京高院《解答》第30条、福建高院《解答》第11条持此意见。

(三)特殊情形不免除工程保修的义务及责任

1.合同无效或解除后的保修责任。因工程质量保修是施工方的法定义务和责任,即使建设工程合同无效或解除,也不能免除承包人的保修义务和责任。详见【2.42　无效合同的保修责任】。

2.未经竣工验收擅自使用工程后的保修责任。未经竣工验收擅自使用是指发包人违反法律或行政法规的强制性规定,在未按规定程序组织竣工验收,或在不具备规定条件的情况下组织竣工验收,或未经竣工验收合格的情况下使用建设工程的行为。根据《建设工程司法解释》第13条的规定,未经竣工验收擅自使用的法律后果是视为发包人接受工程现状,受领该工程,但不能免除承包人的保修义务。详见【6.47　未经竣工验收擅自使用】。