未经竣工验收擅自使用

一、基本解读

未经竣工验收擅自使用是指发包人违反法律或行政法规的强制性规定,在未按规定程序组织竣工验收,或在不具备规定条件的情况下组织竣工验收,或未经竣工验收合格的情况下,使用建设工程的行为。《建筑法》第61条第2款和《合同法》第279条第2款均规定,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

关于未经竣工验收擅自使用的法律后果,《建设工程司法解释》第13条规定,“建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持;但是承包方应当在建设工程合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”。另外,《建设工程司法解释》第14条规定:“……(三)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。”

二、未经竣工验收擅自使用的认定

未经竣工验收擅自使用的表现形式,首先在于未按照规定程序组织竣工验收。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第6条规定:“工程竣工验收应当按以下程序进行:

(一)工程完工后,施工单位向建设单位提交工程竣工报告,申请工程竣工验收。实行监理的工程,工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

(二)建设单位收到工程竣工报告后,对符合竣工验收要求的工程,组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组,制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程,根据需要可邀请有关专家参加验收组。

(三)建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

(四)建设单位组织工程竣工验收。

1.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况;

2.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料;

3.实地查验工程质量;

4.对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价,形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。

参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时,应当协商提出解决的方法,待意见一致后,重新组织工程竣工验收。”

未经竣工验收擅自使用,还表现在缺少法律、行政法规强制性规定的竣工验收条件。《建设工程质量管理条例》第16条第1款规定:“建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。”

因此,发包人未按照法律规定履行竣工验收程序并具备全部竣工验收条件的,即便在承包人同意或默许的情况下使用建设工程的,仍然构成擅自使用。如河南高院(2011)豫法民二终字第137号认为,虽然承包人在施工期间已知并支持发包人使用建设工程,但并不能说明该建设工程无须竣工验收。但是,在承包人原因致使工程拖延竣工的情况下,发包人为防止损失扩大使用建设工程的可以不视为擅自使用。例如,重庆高院(2012)渝高法民终字第00175号认为,发包人提前接收少量房屋是因承包人工期严重延误的严重违约行为所致,是为了维护社会稳定的大局以及尽量减少各方损失而不得已采取的措施,不属于“擅自使用”的违法行为。

另外值得注意的是,关于擅自使用方式的认定在司法实践中也存在争议。一种意见认为,只有按照建造建设工程目的使用工程的,才能认定为擅自使用,如山东高院(2017)鲁民终720号认为,发包人接受竣工验收申请后,试产行为不属于擅自使用。另一种意见认为,工程转移占有后,对于工程的任何形式的利用均属于擅自使用,如江苏高院(2016)苏民申2445号认为,发包人“利用自己合法取得的土地而在该土地上堆放了相应的杂物”属于未经竣工验收擅自使用涉案工程。

三、擅自使用,可推定工程竣工验收合格

发包人未经竣工验收擅自使用建设工程,是对建设工程验收权利的放弃,视为建设工程质量合格或者愿意承担或有的质量缺陷的风险,除了地基基础和主体结构之外的使用部分不得再要求承包人承担质量违约责任。

江苏高院《纪要》第7条规定,建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以地基基础和主体结构之外的使用部分质量不符合约定为由主张减少工程价款或者要求承包人承担违约责任的,不予支持。另外,在福建高院《解答》第10条也有类似规定。司法实践中的主流判决亦采此说。如辽宁高院(2016)辽民终297号认为,建设工程未经竣工验收,发包人实际使用了涉案工程,房屋棚面和墙面的平整度不属于主体结构和地基基础工程,其以该部分质量不符合约定向承包人主张权利,依法应不予支持。

需要注意的是,实践中也有发承包双方事先约定未经竣工使用工程不免除承包人质量责任,该约定被认定有效的判例。如辽宁高院(2015)辽民一终字第00258号认为:“据《承诺书》第二条约定:‘厂房先行交付甲方(发包人)使用为设备存放性质,不影响乙方(承包人)承担质量责任。’双方已明确约定了涉案工程可以作为‘存放使用’,现没有证据证明发包人已擅自使用涉案工程,承包人上诉提出发包人擅自使用涉案工程5年之久,无权主张工程质量责任,缺乏事实及法律依据,其该项上诉理由,本院不予采纳。”

四、擅自使用,并不免除承包人的保修义务

保修责任是在工程竣工验收合格后,施工方因对保修期内出现的建筑物质量瑕疵未履行保修义务而应承担的法律责任。《建设工程质量管理条例》第39条第1款、第40条第2款对于工程质量保修进行了明确的规定,但《建设工程司法解释》第14条第3项的规定是对未经竣工验收擅自使用工程行为即视为竣工的法律拟制。司法实践中的主流观点认为,发包人未经竣工验收擅自使用工程是放弃了竣工验收权利、丧失了追究承包人质量违约责任的权利以及拒付工程款的抗辩权利,但并未因此丧失要求承包人履行保修义务的权利。

最高院(2016)民申2097号认为《建设工程司法解释》第13条即是明确规定未经验收擅自使用的情况下发包人应自行承担使用部分除地基基础和主体结构之外的工程质量责任。该司法解释的规定与《建设工程质量管理条例》中规定的施工方应承担的质量保修责任并不冲突。另外,河南高院(2011)豫法民二终字第137号也同样认为,工程保修责任本身是在工程竣工验收合格交付使用后,承包人仍应承担的责任。因此,在建设工程未经竣工验收或者验收未通过的情况下,发包人擅自使用或者强行使用的,承包人仍应按照合同的约定或者有关法律规定承担质量保修责任。