优先受偿权与消费者购房优先权行使顺位

一、基本解读

优先受偿权与消费者购房优先权行使顺位是指因承包人的建设工程价款优先受偿权往往与消费者购房优先权的权利实现对象存在全部或部分重叠,在承包人行使优先受偿权时不可避免地与消费者购房优先权产生冲突而导致权利行使顺位问题。

法律规定上,《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高院《优先权批复》第2条规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

司法实践中,最高院《优先权批复》第2条常于案外人执行异议之诉中被当事人援引,以确认购房的消费者是否具备排除承包人的建设工程价款优先受偿权。

二、“消费者”身份的认定

最高院《优先权批复》虽已明确了承包人就享有的优先受偿权不得对抗买受人,但对其中消费者主体身份未作详细规定,导致适用存在争议。有观点认为,消费者身份应为自然人,且为居住而购买房屋。用于投资而购买商品房的个人,不应视为消费者。最高院《优先权批复》第2条所保护的权利是消费者的居住权,而居住权属于生存权,在权利位阶上高于债权,因此消费者能够对抗承包方的优先受偿权,但应仅限于消费者居住买房的情况,对于消费者的认定,应当参照《消费者权益保护法》第2条的规定,消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务……若消费者购买房屋系为投资、经营使用,则其权利不具有居住权属性,不得对抗承包人的优先受偿权。

最高院执行工作办公室《关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》(〔2005〕执他字第16号)中,明确了最高院《优先权批复》第2条的规定是为了保护个人消费者的居住权而设置的,即购房应是直接用于满足其生活居住需要,而不是用于经营,不应作扩大解释。重庆高院持类似观点,在重庆高院《优先权意见》中明确,购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同,即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。

最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(3)已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

司法实践中,若买受人以投资、经营为目的,则不能对抗承包人的优先受偿权。如最高院(2016)最高法民监25号认为,若买受人以经营为目的,则其不具备最高院《优先权批复》第2条中消费者的要求,无法对抗承包人的优先受偿权。蚌埠中院(2018)皖03民终638号认为,买受人购买的系商业用房而非保障购物者生存利益的居住用房,则其不具备最高院《优先权批复》第2条中消费者的要求,无法对抗承包人的优先受偿权。

买受人名下有多套房屋,且涉案房屋非实际居住房屋时,则其不具有购房优先权。山东高院(2017)鲁民终1724号认为,买受人在涉案房屋外,已有登记在其名下用于居住的房屋,故不适用最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条。最高院《优先权批复》第2条的规定,是为了保护个人消费者的居住权而设置的,消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要,不应作扩大解释。买受人的实际居所与涉案的房屋并非同一处,且买受人有多套涉案房屋,不符合上述批复优先保护的消费者范畴,买受人不能排除执行。

三、消费者支付“大部分款项”的认定

最高院《优先权批复》规定消费者享有对抗建设工程价款优先受偿权的前提为,消费者交付购买商品房的全部或大部分款项,并未对“大部分款项”的具体付款比例作详细规定。重庆高院、广东高院、沈阳中院认为消费者支付“大部分款项”比例具体为需达到购房款的50%。重庆高院《优先权意见》规定,购房消费者已交付全部或大部分购房款(超过50%),且能支付尾款。广东高院《适用286条意见》中规定,但在本判决生效之日(如已对该工程或楼房采取财产保全措施的,为采取财产保全措施之日)前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款(在商品房担保贷款中,含消费者向银行所借款项)。沈阳市中级人民法院《关于审理房地产案件若干问题的处理意见(一)》中规定,大部分购房款原则上应超过全部购房款的50%。四川高院《解答》的规定虽未规定支付购房款的比例,但在司法实践中,四川高院(2014)川民终字第510号认为,享有建设工程优先受偿权的承包人,不得对抗已经支付超过50%购房款的消费者。