优先受偿权与抵押权行使顺位

一、基本解读

优先受偿权与抵押权行使顺位是指享有建设工程价款优先受偿权的承包人在实现优先受偿权时,与抵押权的权利实现对象存在全部或部分重叠而导致行使顺位问题。

二、承包人优先受偿权优先于抵押权

承包人优先受偿权由《合同法》第286条规定,最高院《优先权批复》和《建设工程司法解释(二)》又作了相关具体规定,承包人享有建设工程价款优先受偿权。而抵押权属于担保物权,其行使顺位优先于一般债权,相关法律规定见于《担保法》和《物权法》。如《担保法》第33条规定,本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第34条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押物。《物权法》第179条规定,为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。

承包人优先受偿权优先于抵押权。最高院《优先权批复》第1条规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。部分地方法院出具的裁判指导意见也持相同观点。如沈阳中院《意见》第7条规定,为了切实解决拖欠工程款的问题,保障承包人价款债权的实现,《合同法》第286条规定了承包人对建设工程价款的优先受偿权,在适用这一规定时应当注意以下几点:(1)建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权……重庆高院《优先权意见》规定:“因对最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)的理解不一致,出现了不同意见。经我院审判委员会研究认为,从该批复第一条、第二条的文意理解,应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权。”

司法实践中,承包人优先权优先于抵押权。辽宁高院(2017)辽执异18号中,发包人虽将涉案房产抵押给银行,但在签订《最高额抵押合同》前已将涉案房产折价用以抵偿所欠承包人工程款。且根据最高院《优先权批复》第1条的规定,建设工程承包人的优先受偿权优于银行抵押权。江苏高院(2014)苏民终字第0289号认为,关于发包人将涉案工程进行抵押的问题,最高院《优先权批复》第1条规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《合同法》第286条的规定,认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此,发包人以涉案工程上存在抵押权来对抗承包人优先受偿权的抗辩主张不能成立。