优先受偿权的行使顺位

一、基本解读

优先受偿权的行使顺位是指享有优先受偿权的承包人在实现优先受偿权时,与其他权利产生冲突而导致的行使顺位,主要包括优先受偿权与抵押权行使顺位,与消费者购房优先权行使顺位,与破产相关优先权行使顺位。

二、优先受偿权优先于抵押权

优先受偿权由《合同法》第286条规定,最高院《优先权批复》和《建设工程司法解释(二)》又作了相关具体规定,承包人享有建设工程价款优先受偿权。而抵押权属于担保物权,其行使顺位优先于一般债权,相关法律概念见于《担保法》第33条和《物权法》第179条。最高院《优先权批复》第1条规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。部分地方法院出具的裁判指导意见也持相同观点,如沈阳中院《意见》第7条规定、重庆高院《优先权意见》的规定。司法实践中,如江苏高院(2014)苏民终字第0289号认为,承包人优先受偿权优先于抵押权。

三、优先受偿权与消费者购房优先权行使顺位

优先受偿权与消费者购房优先权行使顺位是指因承包人的建设工程价款优先受偿权往往与消费者购房优先权的权利实现对象存在全部或部分重叠,在承包人行使优先受偿权时不可避免地与消费者购房优先权产生冲突而导致权利行使顺位问题。

(一)“消费者”身份的认定

最高院《优先权批复》第2条规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该条常于案外人执行异议之诉中被当事人援引,以确认购房的消费者能否排除承包人的建设工程价款优先受偿权。

最高院《优先权批复》中消费者身份应为自然人,且为居住而购买房屋。用于投资而购买商品房的个人,不应视为消费者。最高院《执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》(〔2005〕执他字第16号)中,明确了最高院《优先权批复》第2条的规定是为了保护个人消费者的居住权而设置的,即购房应是直接用于满足其生活居住需要,而不是用于经营,不应作扩大解释。重庆高院持类似观点,其在重庆高院《优先权意见》中明确,购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同,即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。

司法实践中,最高院(2016)最高法民监25号认为,若买受人以经营为目的,则其不具备最高院《优先权批复》第2条中消费者的要求,无法对抗承包人的优先受偿权。山东高院(2017)鲁民终1724号认为,买受人名下有多套房屋,且涉案房屋非实际居住房屋时,则其不具有购房优先权。

(二)消费者支付“大部分款项”的认定

最高院《优先权批复》规定消费者享有对抗建设工程价款优先受偿权的前提为,消费者交付购买商品房的全部或大部分款项,并未对“大部分款项”的具体付款比例作详细规定。重庆高院、广东高院、沈阳中院认为消费者支付“大部分款项”比例具体为需达到购房款的50%。四川高院(2014)川民终字第510号认为,享有建设工程优先受偿权的承包人,不得对抗已经支付超过50%购房款的消费者。

四、优先受偿权与破产相关优先权行使顺位

优先受偿权与破产相关优先权行使顺位是指企业破产程序中,在承包人的优先受偿权的对象和其范围内,承包人的优先受偿权将与职工债权和税款债权等享有优先权的权利产生冲突,继而导致权利行使顺位问题。

(一)享有优先受偿权的建设工程价款与破产费用及共益债务的清偿顺位

法律未直接规定享有优先受偿权的建设工程价款与破产费用和共益债务的清偿顺位。但对于破产费用、共益债务与有担保物权的债权的清偿顺位,承包人优先受偿权与抵押权的行使顺位有明确规定。《企业破产法》第109条和《破产法规定(二)》第3条规定了有担保的债权先于破产费用和共益债务清偿。最高院《优先权批复》第1条规定了承包人优先受偿权优先于抵押权。有观点认为,破产费用、共益债务先于享有优先权的建设工程价款清偿。如最高院(2014)民一终字第50号认为,共益债务先于享有优先受偿权的建设工程价款清偿。

(二)承包人优先受偿权与职工债权的顺位

有观点认为,按《企业破产法》、《破产法规定(二)》及最高院《优先权批复》上述规定,承包人优先权先于抵押权,抵押权先于职工债权。据此逻辑关系,可认为承包人优先受偿权优先于职工债权的顺位。如无锡市锡山区法院(2014)锡法商破字第0001号之八认为,分配方案中建设工程价款优先受偿债权先于职工权益债权清偿。

(三)承包人优先受偿权与税款债权的顺位

《税收征收管理法》第45条规定与《企业破产法》第109条、第113条规定似存在矛盾。温州中院(2017)浙03民终4844号认为,《税收征收管理法》第45条应属于一般规定,《企业破产法》第109条、第113条应属于特别规定。故在两者规定不一致的情况下,破产程序中的清偿顺序问题应适用《企业破产法》第109条、第113条来确定。有观点认为,按《企业破产法》、《破产法规定(二)》及最高院《优先权批复》上述规定:承包优先受偿权先于抵押权,抵押权先于税款债权。据此逻辑关系,可认为承包人优先受偿权优先于税款债权的顺位。如太仓市法院第(2017)苏0585破3号之四认为建设工程优先债权先于税款债权清偿。