建设用地使用权

一、基本解读

《物权法》第135条规定:“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”第136条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。”第151条规定:“集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。”因此,建设用地使用权指在国家或集体所有的土地的地表、地上或地下建造建筑物、构筑物及其附属设施,因而占有、使用土地并在土地上进行收益的用益物权,其涵盖了国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权。在我国,房屋和土地是相互独立的物权客体,可以分别进行登记,分别设立房屋所有权和建设用地使用权,但同时我国也采取“房随地走、地随房走”的原则,要求房地在交易中一并流转。此处的“房”指房屋所有权,“地”指土地使用权,地的所有权始终归属于国家或者集体。《合同法》第286条规定的建设工程价款优先受偿权中指明对于发包人欠付的工程价款,可以将工程折价或者拍卖以实现承包人的优先受偿权。此处,存在两个问题:一是建设工程价款优先受偿权成立时,其标的物是否包含建设用地使用权;二是建设工程价款优先受偿权实现时,对于建设用地使用权在“房地一体主义”下应当如何处分。

二、建设用地使用权可否作为建设工程价款优先受偿权的标的物

讨论建设用地使用权可否作建设工程价款优先受偿权的标的物,宜从建设工程价款优先受偿权的性质入手进行分析。

如将建设工程价款优先受偿权的性质理解为法定抵押权,则建设用地使用权宜确定为建设工程价款优先受偿权的标的物。《物权法》第182条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”即通常理解的“房随地走、地随房走”原则。梁慧星教授认为:“法定抵押权的标的物为承包人施工所完成的,属于发包人所有的建设工程(不动产)及其基地使用权,包括组装或固定在不动产上的动产,不包括建设工程中配套使用并未组装固定在不动产上的动产。”[1]但根据物权法定原则,《物权法》第182条是对于约定抵押权的规定,《物权法》并未规定法定抵押权,建设工程价款优先受偿权亦无须采取登记的形式进行公示,不完全等同于《物权法》中的抵押权,因此一般认为不宜直接套用抵押权的相关规定进行适用。实践中亦鲜见以此观点为由认为建设用地使用权可作为建设工程价款优先受偿权对象的相关规定或案例。

如将建设工程价款优先受偿权的性质理解为法定优先权,则建设用地使用权不宜确定为建设工程价款优先受偿权的标的物。建设工程价款优先受偿权是以物化到建设工程中的劳动成果和添附的价值对承包人享有的债权进行担保的一种法定优先权,其保护的范围仅限于承包人物化到建设工程中的劳动成果和添附的价值。建设用地使用权的价值并没有受到“物化”过程的影响;在我国的物权体系之中,房屋所有权和土地使用权是分别作为独立的物权而存在的,因此建设用地使用权不属于建设工程价款优先受偿权的对象。实践中,诸多地方的规范性文件和指导意见等均持此观点。例如,浙江高院《优先权解答》第4条规定,建设工程承包人对工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款是否享有优先受偿权?建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权,对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。河北高院《指南》第34条规定,土地使用权不属于优先受偿权的客体,承包人请求对建设工程占用范围内的土地使用权的价值享有优先受偿权的,不予支持。广东高院《2012审判工作纪要》第28条规定,建设工程价款优先受偿的范围仅限于建设工程价值,不包括建设工程范围内的建设用地使用权价值。此外,安徽高院《意见(二)》第22条、四川高院《解答》第38条均持此观点。

三、实现建设工程价款优先受偿权时应对房屋及其建设用地使用权分别估价、确定比例、一并拍卖、区分受偿

由于我国实行“房地一体主义”,在房地产交易中遵循“房随地走、地随房走”的原则,房屋的所有权及其所在土地的建设用地使用权一般情况下属于同一权利人,根据《物权法》第146条、第147条的规定,房屋所有权及其对应的土地使用权在转让、互换、出资、赠与时,必须一并处分。此处的“转让”即权利人将其享有的建设用地使用权及其所有的地上的建筑物、构筑物及其附属设施等的权利义务一并让渡给他人以获得相应对价的行为。不过,在转让过程中的不可分并不意味着在最终受偿的过程中的不可分。对于欠付工程款需要实现建设工程价款优先受偿权时,可对于房屋及其建设用地使用权分别估价,确定房屋和建设用地使用权在总价值中所占比例,一并通过拍卖的形式转让,但就转让价款需要区分属于建设用地使用权对应的价款还是房屋对应的价款,建设工程价款优先受偿权仅能对于房屋对应的价款予以受偿。例如,浙江高院《优先权解答》第4条即规定,建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权,对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估,确定各自在总价值中的比例,然后一并拍卖,拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。

[1] 梁慧星:《合同法第二百八十六条的权利性质及其适用》,载《人民法院报》2000年12月1日。