租金损失

一、基本解读
租金损失,是指发包人和承包人在履行建设工程施工合同过程中,因承包人的违约行为,导致发包人另外支出租金费用或减少了租金收入,或者导致发包人受到可以按租金标准来计算的其他损失。
工期延误时的损失,可以依照双方约定的违约金来确定承包人应当承担的违约责任。如果当事人认为约定的违约金过分高于或低于实际造成的损失的,可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当调整;违约金在双方约定的基础上,如果需要调整,应以实际损失为基础来依法调整,参照同地段同类房屋的租金标准来确定实际损失,是常见的方法。
以租金标准来确定相应的损失时,应当考虑履约双方的过错情况和其他影响因素,综合确定实际损失的范围。

二、租金损失的主要类型
(一)租赁房屋的实际租金损失
发包人建造工程房屋用来出租经营时,因工期延误或者工程质量问题需要修复等原因,导致发包人未按期经营使用的,租金损失为发包人的实际损失。
(二)自营房屋参照租金损失
发包人建造工程房屋是用来自身经营的,因工期延误或者工程质量问题需要修复等原因,导致发包人未按期经营使用,从而需要发包人另行租赁场地进行经营的,租金损失为发包人的实际损失,如果发包人实际上未租赁其他场地进行经营,但因延迟使用工程的损失,亦可参照租金标准进行确定。
(三)占用房屋的租金损失
在建设工程施工合同履行过程中,因一方违约行为,导致另一方支出了保管费用或者延长了原有租赁物的使用期间,可以参照租赁保管场地和租赁物的租金标准来确定相应的实际损失。

三、工期延误时的租金损失,不以房屋租赁实际发生为必要
通过租金标准来确定工期延误等所造成的实际损失,是以工程延迟使用的期间作为计算租金的期间,以与工程同地段、类似房屋的租金标准为基础,计算出相应的租金数额,作为发包人延迟使用工程房屋或者承包人额外之处租赁费用的损失。
最高院(2016)最高法民再367号案中,法院认为,因涉案工程系发包人作为厂房使用,承包人的迟延履行将造成发包人损失,该损失不以发包人实际向案外人承租厂房为条件。即使发包人未向案外人承租厂房,涉案工程按约定完工对发包人也有利益。同理,迟延完工会对发包人造成损失,如厂房出租损失等。最高院因此认为,二审法院以发包人提供的租赁合同所计算出的租金单价为损失的参考依据,并将该价格与厂房所在地的同期市场租金行情相比较,在确定该租金单价并未高于同期市场价格的前提下,确定相应的租金水平,以该标准计算发包人因迟延完工所遭受的损失,并无不当。

四、承包人违约行为影响工程房屋办理权属证书而造成的损失,可参照租金标准酌情赔偿
在工期延误的情况下,会影响发包人按原计划办理房屋权属证书,发包人的相应损失,可按工期延误违约责任来主张损失赔偿。但在工期并未延误而承包人违约不按时提供涉案工程竣工验收备案资料导致迟延办理工程房屋所有权证书时,发包人可以依照合同约定的违约金来主张违约赔偿,并可以参照房屋租金标准来证明其实际损失。其事实基础在于:未办理权属证书,会影响工程房屋的出租使用,从而减损发包人的利益。
最高院(2017)最高法民申2765号认为,承包人因未提供涉案工程竣工验收备案资料,导致发包人迟延办理涉案房屋所有权证书,该案争议焦点之一即在于承包人的上述违约行为是否造成了发包人主张的房屋租金损失。最高院认为,需结合涉案房屋没有取得房屋所有权证书是否实质影响到该房屋的出租、发包人为涉案房屋的出租是否已经进行了必要的准备工作、涉案房屋所在地当时同类房屋出租市场行情等多种因素综合考虑。首先,法律并未禁止将未取得所有权证的房屋对外出租,且涉案房屋的一、二层经当地政府部门协调已实际出租给第三人使用,可见涉案房屋没有取得房屋所有权证书并未实质影响到该房屋的出租;不过,涉案房屋未取得房屋所有权证,对发包人出租该房屋也确有一定程度的不利影响。其次,本案中,发包人未提交证据证明其为出租涉案房屋进行了必要的招租等准备工作。最后,即便涉案房屋取得了房屋所有权证,但该房屋能否立即出租、全部出租以及租金数额等,都会受到市场因素影响。因此,原审判决综合以上因素,参考涉案《租金评估报告》,酌定承包人对发包人2009年9月1日至2012年7月9日的租金损失承担700万元的赔偿责任,并无不当。

五、承包人无法律依据占用所建工程导致发包人无法正常使用的损失,可参照租金标准确定
工程通过竣工验收合格后,发包人与承包人会办理工程交接手续,转移工程的占有。如果承包人基于敦促发包人早日结算付款,以占据工程房屋为手段,拒绝向发包人移交房屋时,发包人的相应损失可以参照房屋的租金标准来确定。
最高院(2017)最高法民申2399号认为,关于承包人是否应向发包人支付其占用涉案工程期间的损失问题。发包人在工程施工过程中已累计支付2051万元工程价款,承包人在工程尚未完工时,要求结算工程款,并占有涉案工程,在不享有对涉案工程的留置权的情况下拒不撤出场地,时间长达两年,可以认定其行为会造成发包人的损失,承包人应承担赔偿责任。一审法院委托鉴定单位进行鉴定,鉴定单位评估自2012年12月31日至2013年8月31日,按照类似场地、地段、相同面积租金损失。因此,二审吉林高院法院判决承包人酌情赔偿30万元损失并无不当。

六、承包人撤离时遗留物品时,发包人对物品的保存费用可以参照仓储租金标准来确定
工程竣工后承包人撤离施工场地,或者发包人与承包人经协商一致承包人中途撤离施工场地时,因承包人未按约定搬清己方物品,导致发包人对物品进行搬离和存放,承包人应负担相应的搬离和存放费用,其中关于存放费用,可按发包人租用场地的支出费用来确定。
浙江高院(2006)浙民一终字第194号认为,发包人起诉后申请法院先予执行,法院作出民事裁定,要求承包人对存放于涉案工程内的所有物品予以搬清并交付工程,承包人并未自动履行,该笔费用即发包人对承包人施工用具(塔吊等)的清理、搬运、存放所产生的费用,发包人提供了租用场地协议及收条等证据证明相关费用的存在,法院认为可以依据相关证据作出租金损失的认定。该案后经浙江高院(2009)浙民再字第60号及最高院(2013)民抗字第85号民事判决,均予维持。