工程质量保修期限延长

一、基本解读
目前,我国法律并未对工程质量保修期延长有明确的界定。结合司法实践,工程质量保修期延长是指建设单位和施工单位以书面约定等双方确认的方式将工程质量保修期延长的行为。《房屋建筑工程质量保修办法》第7条规定:“在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:(一)地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年;(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”第8条规定:“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”

二、工程保修期未经约定不延长,保修期内提出质量异议并不必然导致保修期延长
宁波市江北区法院(2013)甬北民初字第959号认为,承包人承建工程在保修期内出现渗漏水问题,发包人向承包人提出质量异议并要求将质保期延长2年,但因材料费承担问题发生分歧,承包人并未进行维修。对于发包人延长质保期的要求,承包人并未确认。最终法院认为,发包人主张的质保期发生变更,仅是其单方意思表示,并未获得承包人的认可,并不发生合同权利义务变更的法律效力。同样的,淮安中院(2018)苏08民终42号判决中,发包人在保修期内提出质量异议,但认为承包人一直拖延维修。在诉讼过程中,发包人主张将施工单位拖延维修的期间从保修期内扣除(实际上相应延长保修期)。最终法院认为,承包人的该主张无合同约定和法律依据,并未予以支持。
在杭州市上城区法院(2017)浙0102民初976号案中,因承包人向发包人出具了承诺书,承诺将保修期延长至某一时间。最终,法院据此认定保修期延长。
上述判决中,法院认定保修期是否延长的重要依据并不是保修期内提出质量异议。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第9条的规定,保修期内提出异议是建设单位或房屋建筑所有人的权利和义务,该行为仅导致施工单位应予以保修的结果,并未规定保修期也相应延长。当前实践中,保修期的设置也是规定在工程已经竣工验收并正常使用的条件下,在一个合理期间内施工单位履行一定义务,以保证工程的使用。如果保修期提出质量异议,就导致保修期延长,实际上将保修终生制,过分加重了施工单位的义务,否定了保修期的设立初衷,甚至否定了竣工验收制度。因此,裁判机构认定保修期是否延长,主要应依据建设单位与施工单位之间是否达成新的合意。

三、工程保修期延长的几种约定形式
(一)保修期延长的时间起算点
保修期延长的时间起算点由合同双方自行约定。当前工程质量保修期的时间起算点,是从工程竣工验收合格之日起算。相应地,变更后的保修期也可以约定从维修工程验收合格之日起算。因实践中会出现发包人提出保修要求,而承包人迟迟不予维修的情形,部分发包人会在合同中约定,若承包人不在约定的时间内进行保修的,则保修期自维修通知发出之日起自动延长,如约定:“如保修期内出现质量问题,发包人向承包人提出保修要求,承包人应按约定提供保修服务,保修期自维修工程经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格之日起重新起算。若承包人未按合同约定提供保修服务的,出现质量问题的部位保修期自保修通知发出之日起重新起算”。
但亦有观点认为,自维修后重新起算保修期难以操作,如沈阳中院(2017)辽01民终9133号认为,我国法律并未规定修缮完成之后,被修复部位的保修期可以重新计算,当事人亦无合同约定,故一审判决此项表述缺乏合同和法律依据。在实务操作层面,将出现质量问题的局部区域与其余部分严格区分并固定下来也存在一定难度。故此,重新计算保修期存在法律层面和操作层面的双重障碍,在法律规定未予进一步明确前,一审判决维修部位的保修期重新起算不妥,应予纠正。
(二)保修期延长的次数、期限与范围
目前,法律对于保修期延长的次数与期限并未予以限制,以合同双方自行约定为主。关于保修期延长的期限,既可以与原先的保修期相同,也可以根据实际情况调整。保修期延长范围的约定,可以约定工程总体保修延长,也可以仅约定部分保修范围延长,如果因保修期内出现质量问题进行维修后需延长的,原则上应当延长范围以出现质量问题部位范围为限,不宜扩大至全部范围。

四、工程保修期延长是否影响缺陷责任期及质量保证金的返还
工程质量保修期与质量保证金返还的期限是两个不同的概念。关于质量保证金返还,《建设工程质量保证金管理办法》(建质〔2017〕138号)第2条规定,“本办法所称建设工程质量保证金(以下简称保证金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金”。因此,质量保证金的返还期限实际上是与缺陷责任期对应的。而根据该办法第2条第3款的规定,缺陷责任期一般为1年,最长不超过2年,由发承包双方在合同中约定。该期限是与质量保修期不同的。因此,质量保修期的延长,不会影响缺陷责任期。