工程质量保修范围

一、基本解读
建设工程质量保修制度是指建设工程在办理竣工验收手续后,在规定的保修期限内,因勘察、设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷,应当由施工承包单位负责维修、返工或更换,由责任单位负责赔偿损失的一种制度。[ 国务院法制办农林资源环保司、建设部政策法规司等编著:《建设工程质量管理条例释义》,中国城市出版社2000年版,第96页。]工程质量保修范围即指建设工程竣工验收后承包人在保修期内对建设工程承担保修责任的范围。我国法律确立了建设工程质量保修制度,工程质量保修范围是该制度的重要组成部分。
工程质量保修范围一般由发包人与承包人在工程质量保修书中约定。工程质量保修书是承包人与发包人在工程竣工验收前共同签署的对工程质量保修范围、保修期限、保修责任等进行约定的协议。工程质量保修范围作为工程质量保修书的必备条款,由承包人与发包人在工程质量保修书中共同约定,但不得违反《建筑法》《建设工程质量管理条例》等法律、法规的基本要求。《建设工程质量管理条例》第39条第2款规定:“建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”《房屋建筑工程质量保修办法》第6条规定:“建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等,双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。”如果未约定保修范围的,应当按照法律规定执行;如果约定的保修范围大于法律规定,应当按照双方约定执行。详见【6.52　工程质量保修书】。
保修范围还可以指是否属于在保修期限内出现的因勘察、设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷。《房屋建筑工程质量保修办法》第17条规定:“下列情况不属于本办法规定的保修范围:(一)因使用不当或者第三方造成的质量缺陷;(二)不可抗力造成的质量缺陷。”

二、法律法规关于工程质量保修范围的规定
《建筑法》《建设工程质量管理条例》及《房屋建筑工程质量保修办法》等法律法规和住建部规章都对工程质量保修范围进行了规定。《建筑法》第62条第2款规定:“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”《建设工程质量管理条例》第40条规定:“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。”《房屋建筑工程质量保修办法》第7条规定:“在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:(一)地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年;(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》对工程质量保修范围的规定都是与最低保修期限放在一起的,对于《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》中没有明确列入工程质量保修范围的项目,如智能建筑分部工程中涉及的软件安装、信息网络系统等,应当结合《建筑法》第62条的规定,由双方当事人在保修书中另行约定。详见【6.55　工程质量保修期限】。

三、工程质量保修范围内保修义务的承担主体是承包人和分包人
《建设工程质量管理条例》第41条规定:“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”第27条规定:“总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的,分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责,总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。”《建筑法》第55条规定:“建筑工程实行总承包的,工程质量由工程总承包单位负责,总承包单位将建筑工程分包给其他单位的,应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。”对在保修期限内和保修范围内发生的质量问题,如果存在总承包方将建设工程分包给其他单位的情况,则总承包方对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。江西高院(2018)赣民终652号认为,承包方是有资质的专业施工单位,所承建的工程应当符合国家强制性质量标准要求,承包方在缺少一道防水工序的情况下仍然签字验收,不能排除承包方作为施工单位的工程质量保修责任。详见【6.53　工程质量保修义务】。

四、商品房买卖合同中房地产开发企业对购房人保修责任的特殊规定
在商品房买卖合同关系中,房地产开发企业要就所售商品房对购房人承担保修责任。《城市房地产开发经营管理条例》第30条第1款和第2款规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。”《商品房销售管理办法》第33条规定:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。”柳州中院(2015)柳市民一终字第424号认为,购房人向房地产开发企业购买的房屋楼面漏水的问题,应属于屋面防水工程,尚在5年保修期内,应由售房单位承担维修责任,合同没有约定并不影响购房人向其主张权利。苏州中院(2017)苏05民终3411号认为,房地产开发企业交付涉案房屋的庭院部分存在质量问题,庭院下沉质量问题属房地产开发企业责任所致,应由房地产开发企业承担维修责任。

五、未按规定出具保修书或约定保修范围的,需承担行政责任
《房屋建筑工程质量保修办法》第18条规定:“施工单位有下列行为之一的,由建设行政主管部门责令改正,并处1万元以上3万元以下的罚款。(一)工程竣工验收后,不向建设单位出具质量保修书的;(二)质量保修的内容、期限违反本办法规定的。”

六、保修期内承包人不积极履行保修义务,应在工程质量保修范围内承担责任
工程质量保修制度是《建筑法》《建设工程质量管理条例》等国家强制性法律法规确立的制度,出具工程质量保修书、约定工程质量保修范围是法律法规的强制性规定。根据《建筑法》第41条的规定,建设工程在保修范围内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。 《房屋建筑工程质量保修办法》第12条规定:“施工单位不按工程质量保修书约定保修的,建设单位可以另行委托其他单位保修,由原施工单位承担相应责任。” 第15条规定:“因保修不及时造成新的人身、财产损害,由造成拖延的责任方承担赔偿责任。”因承包人怠于履行保修义务,发包人为及时止损另行委托第三人对建设工程进行整改的,发包人有权向承包人在实际损害范围内进行追偿。最高法(2014)民抗字第80号认为,承包方没有按合同附件《房屋建筑工程质量保修书》中约定的工程质量保修范围积极地履行工程质量保修义务,导致发包方另行委托第三人对建设工程进行整改,承包人应承担赔偿责任。

七、建设工程施工合同无效不影响工程质量保修责任,承包人仍应履行工程质量保修范围内的保修义务
《2015年全国民事审判工作会议纪要》第51条规定,实际施工人借用建筑施工企业资质或者挂靠建筑施工企业进行招投标的,如果建设工程出现质量问题,发包人依据《合同法》第111条规定及《建设工程司法解释》第25条规定,主张由投标的建筑施工企业和实际施工人承担连带质量保修责任的,人民法院应予支持。浙江高院《解答》第20条规定,建设工程施工合同无效,不影响发包人按合同约定、承包人出具的质量保修书或法律法规的规定,请求承包人承担工程质量责任。北京高院《解答》第31条、安徽高院《意见》第14条等均明确规定,合同无效不影响保修责任的承担。详见【6.47　未经竣工验收擅自使用】和【2.42　无效合同的保修责任】。