工程质量保修书

一、基本解读
工程质量保修书是指发包人与承包人在工程竣工验收前共同签署的对工程质量保修范围、保修期限、保修责任等进行约定的协议,是建设工程施工合同约定的双方权利义务的延续,是承包人对竣工验收的建设工程承担保修责任的法律文件。
工程质量保修书是法律法规规定的承包人申请工程竣工验收及发包人办理工程竣工验收备案所必备的法律文件。《建设工程质量管理条例》第39条第2款规定,建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第5条规定“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:……(五)施工单位签署的工程质量保修书……”

二、工程质量保修书是工程竣工验收及备案所必备的法律文件
承包人签署工程质量保修书,是法律、行政法规强制性规定的竣工验收条件之一。《建设工程质量管理条例》第16条第1款规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:……(五)有施工单位签署的工程保修书。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第5条规定:“工程符合下列要求方可进行竣工验收:……(八)有施工单位签署的工程质量保修书……”
除《建设工程质量管理条例》直接规定的建设工程外,其他工程如铁路、轨道交通工程竣工验收也需要工程质量保修书。《铁路建设工程质量监督管理规定》第33条规定,施工单位在向建设单位提交工程竣工验收申请时,应向建设单位出具工程质量保修书。《城市轨道交通建设工程验收管理暂行办法》第22条规定,施工单位应在竣工验收合格后,签订工程质量保修书,自竣工验收合格之日开始履行质保义务。
承包人签署工程质量保修书,是发包人办理工程竣工验收备案应当提交必备文件。《建设工程质量管理条例》第49条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。”前述《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》也规定建设单位办理工程竣工验收备案应当提交施工单位签署的工程质量保修书。
工程竣工验收备案在法律实务中通常被认定是建设行政主管部门所实施的具体行政行为,如果在违反上述法律、法规的情况下违规办理工程竣工验收,相对人可提起行政诉讼要求撤销备案,建设行政主管部门将面临败诉风险。

三、工程质量保修书应明确保修范围、保修期限和保修责任
(一)工程质量保修书的内容与格式
《建设工程质量管理条例》第39条第2款对工程质量保修书必须明确的内容进行了规定。
工程质量保修书的格式在示范文本中有相应的示范。《1999版施工合同示范文本》附件三为《工程质量保修书》,但次年原建设部和工商总局发布《房屋建筑工程质量保修书(示范文本)》(建建〔2000〕185号),对其进行修订,修订后的《工程质量保修书》更名为《房屋建筑工程质量保修书》,共有5条,分别为:工程质量保修范围和内容、质量保修期、质量保修责任、保修费用、其他。《2013版施工合同示范文本》和《2017版施工合同示范文本》附件三示范的《工程质量保修书》共有6条,在之前的示范文本基础上增加了“缺陷责任期”这一条。
(二)工程质量保修书的保修范围、保修期限、缺陷责任期
法律对工程强制保修的范围已经作出规定。《建筑法》第62条第2款规定,“建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目”。发承包双方在法律规定的保修范围基础上,可以作出扩大的约定。
《建设工程质量管理条例》第40条规定了在正常使用条件下,建设工程主要部位的最低保修期限;基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发承包方约定。对于保修期限发承包双方也可作出超过法律规定的最低保修期限的约定,但不得作出低于法律规定最低保修期限的约定。低于法律规定最低保修期限内的约定无效,双方之间的质量保修期仍应当遵照法律规定期限。详见【6.55　工程质量保修期限】。
《建设工程质量保证金管理办法》规定了缺陷责任期制度,缺陷责任期一般为1年,最长不超过2年,由发承包双方在合同中约定。《2013版施工合同示范文本》和《2017版施工合同示范文本》已将缺陷责任期的规定转化成示范的条款供发承包双方使用