预验收

一、基本解读

预验收是指委托监理的工程,由总监理工程师组织各专业监理工程师在竣工验收前对工程质量进行的预先验收。根据《质量验收统一标准》6.0.5及条文说明以及6.0.5的规定,工程完工后,施工单位应组织有关人员进行自检,施工单位自检合格后,总监理工程师应组织各专业监理工程师对工程质量进行竣工预验收,预验收发现施工质量问题时,应由施工单位整改,整改完毕后,由施工单位向建设单位提交工程竣工报告,申请工程竣工验收。《建设工程监理规范》(GB/T 50319-2013)5.2.18、5.2.19规定,项目监理机构审查施工单位提交的单位工程竣工验收报审表及竣工资料,组织工程竣工预验收。存在问题的,应要求施工单位及时整改;合格的,总监理工程师应签认单位工程竣工验收报审表。工程竣工预验收合格后,编写工程质量评估报告,并应经总监理工程师和工程监理单位技术负责人审核签字后报建设单位。由此可见,对委托监理的工程来说,预验收可以作为竣工验收的前置程序。

二、预验收与竣工验收、工程档案预验收的区别与联系

竣工验收指的是发包人在收到承包人的竣工验收申请报告后,组织勘察、设计、监理、施工等单位,依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定,对工程是否符合设计文件要求和合同约定的各项内容进行检验,并评价工程是否合格的过程。预验收与竣工验收的不同之处在于预验收是在竣工验收前由监理工程师组织的预先验收,其不产生竣工验收的法律效力。预验收与竣工验收的联系在于,委托监理的工程应当在预验收合格后再进行竣工验收。

除工程质量预验收外,工程实务中还有工程档案预验收。根据《建设工程文件归档规范》(GB/T 50328-2014)7.0.1规定,工程档案预验收是指在组织工程竣工验收前,发包人提请当地的城建档案管理机构对工程档案进行的预先验收。由此可见,工程质量预验收与工程档案预验收的相同之处是两者都是竣工验收前的程序,不同之处是组织工程质量预验收的主体为监理单位,而工程档案预验收的主体为城建档案管理机构,其本质属于行政机关的行政管理行为。值得注意的是,2019年3月13日,住建部发布了《住房和城乡建设部关于修改部分部门规章的决定》(住房和城乡建设部令第47号),对《城市建设档案管理规定》进行了修改,工程档案预验收不再是工程竣工验收的前提条件。

三、预验收属于监理人的义务范围

《建设工程监理规范》(GB/T 50319-2013)规定了总监理工程师应组织各专业监理工程师对工程质量进行预验收。根据其“本标准用词说明”的规定,“应”表示严格,是在正常情况下均应这样做的用词,故竣工验收前组织预验收属于监理人的职权范围。

另外,《标准施工招标文件》(2007版)通用合同条款18.3验收条款、《标准监理招标文件》(2017版)通用合同条款5.3、《2017版施工合同示范文本》“通用合同条款”13.2.2均约定了监理人应当审查是否具备竣工验收条件。因为工程验收属于监理人的义务,所以预验收自然应当一并属监理人进行。

四、预验收的条件及程序

行政法规、规章及规范性文件中没有对预验收条件和程序的明确规定,监理人可参照竣工验收的相关规定。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第5条规定:“工程符合下列要求方可进行竣工验收:(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查,确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准,符合设计文件及合同要求,并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。(三)对于委托监理的工程项目,监理单位对工程进行了质量评估,具有完整的监理资料,并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字……”《建设工程质量管理条例》第16条规定,建设工程竣工验收应当有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。

因此,预验收的条件和程序是:施工单位完成了工程设计和合同约定的各项内容后对工程质量进行自检,确认工程质量合格后提出工程竣工报告,再由监理单位对工程进行预验收,预验收合格的,监理单位应当签署质量评估报告并交建设单位,由建设单位组织竣工验收。监理人预验收后认为尚不具备验收条件的,应通知承包人在竣工验收前承包人还需完成的工作内容,承包人应在完成监理人通知的全部工作内容后,再次提交竣工验收申请报告。

五、预验收的法律效果

预验收通过不代表工程质量验收合格,预验收的作用是发现工程漏项予以整改,进而顺利完成正式竣工验收。因此,若建设工程只通过预验收,不能视为质量合格,发包人仍然可以主张施工质量瑕疵责任,抗辩工程款的支付。但若工程无规划许可证,工程通过预验收,且发包人接收工程并进行结算的,实务中亦有认定工程已验收合格的判例。如天津市北辰区法院(2018)津0113民初1139号认为,发包人自认未正式验收的原因系建设手续不全,结合各方已对该工程进行预验收并办理结算,发包人已将工程款付至96%的事实,且承包人已向发包人交付了工程相关手续及房屋钥匙,应视为该工程已验收合格,合同约定的付款条件已成就。

预验收通过,工程处于可竣工验收的状态,如发包人拖延验收,责任由发包人承担。根据《建设工程司法解释》第14条规定:“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:……(二)承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期……”因此,工程预验收通过,发包人无正当理由拖延竣工验收的,应当以承包人提交竣工验收报告之日为竣工日期。如北京市朝阳区法院(2015)朝民初字第37495号认为,承包人在预验收通过后,书面发函催促发包人组织验收而发包人未组织验收,故涉案工程未能进行正式验收的原因在于发包人,应以承包人提交竣工验收申请报告的日期为实际竣工日期。