项目受让人

一、基本解读

项目受让人是指发包人与承包人签订建设工程施工合同后,通过合同或者协议、赠与的方式承接建设工程所有权人转让的全部或者部分建设工程所有权的人。

当出现项目转让的情况时,项目受让人应查清受让工程是否存在欠付工程款的问题,及时在合同中对工程款问题进行约定;承包人也应及时向受让人主张权利,要求其在发包人欠付承包人工程款的范围内,停止对发包人支付转让款项,对承包人支付相应的款项。实践中存在承包人向项目受让人主张优先受偿权的情形,即在发包人与承包人签订建设工程施工合同后,发包人将建设工程项目转让给项目受让人,待建设工程竣工后,发包人未按照约定支付工程价款,承包人向项目受让人主张支付工程价款。项目受让人是否能作为优先受偿权的行使对象,决定了承包人能否快速、顺利拿到工程款。

二、项目受让人是否可以作为承包人优先受偿权行使对象

建设工程所有权只要符合《城市房地产管理法》的规定即可转让,在实践中当发包人出现资金链断裂,失去继续开发房地产的实力时,通常会选择将在建工程直接转让给项目受让人,或者通过以物抵债方式将建设工程转让给项目受让人。在建设工程所有权转让的情况下,承包人能否向项目受让人主张建设工程优先受偿权?对于这一问题,我国法律没有明确规定,理论界存在以下两种观点:

(一)项目受让人不能作为承包人优先受偿权行使对象

上述观点认为,承包人的建设工程优先权只存在于发包人所有的建设工程之上,一旦建设工程转让给第三人,承包人的优先权即不复存在。南京中院《关于审理涉及建设领域拖欠工程款和民工工资案件有关具体问题的指导意见》第19条第1项规定,承包方承建的建设工程所有权已经转移,承包方向人民法院主张优先权的,人民法院不予支持。

(二)项目受让人可以作为承包人优先受偿权行使对象

该观点认为,建设工程优先受偿权是法定优先权,具有物权的效力,包括追及效力。项目受让人通过转让取得了建设工程所有权,不影响承包人的建设工程优先受偿权。持肯定观点的人主要有以下几个理由:

第一,最高院《优先权批复》第1条规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《合同法》第286条的规定,认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。根据最高院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任”,由此可知,抵押权人在满足条件的情况下可以直接就抵押物行使抵押权实现其债权。如果在建设工程所有权转让给项目受让人后,不允许承包人向项目受让人行使建设工程优先权的话,就会在事实上造成抵押权优于建设工程优先权的结果。如果建设工程以物抵债的方式抵给了没有抵押权的一般债权人,更会在事实上造成建设工程优先权劣于一般债权的后果。如此一来,建设工程优先受偿权就会失去设立时的意义,《合同法》第286条的立法目的就无法实现,因此项目受让人应当成为建设工程优先受偿权的行使对象。

第二,建设工程优先权作为一种法定的优先权,无须登记和另行公示,法律已明确赋予了承包人就其承包的工程享有建设工程优先权,这就是一种公示,项目受让人应当知道建设工程上可能还会存在承包人的建设工程优先权。项目受让人有义务向发包人要求出具经承包人认可的工程款已付清的证明,或直接向承包人求证工程款是否已经付清。如果项目受让人没有履行该义务,或者履行该义务后明知承包人的工程款尚未付清,该工程尚存建设工程优先权,还受让该建设工程的,就不能使用善意取得规则对抗承包人的建设工程优先权。

陕西高院(2013)陕民一终字第00104号认为,《侵权责任法》第3条规定,被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任;第6条规定,行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。《合同法》第286条规定,发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。从上述法律规定看,建设工程价款优先受偿权是一种承包人就建筑物直接支配其交换价值而优先于发包人的其他债权人受偿其债权的权利,它的实现无须借助义务人的给付行为,且不仅可以对抗发包人,还可以对抗第三人。项目受让人与发包人签订《终止<合同书>协议》内容明显涉及施工人的重大经济利益。《合同法》第286条规定,建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。因此,对于该在建工程的折价补偿款,施工人依法享有优先受偿的法定权利。项目受让人与发包人签订终止合同书协议也约定,在发包人收到款项后,必须保证优先清偿与该项目工程建设的有关债务,并接受项目受让人的监督。根据上述事实,项目受让人作为承包人施工的在建工程的占有人,在负有明确监管职责的情况下,疏于监管,致使承包人无法就其应得工程款在该工程折价款范围内优先获得清偿,造成承包人丧失了物上担保的法定权益,项目受让人明显存在主观过错,侵犯了承包人工程款的优先受偿权,理应承担侵权责任。最终判决项目受让人向承包人支付工程款。